如今的房产市场，陷阱和花样层出不穷，很多地方的开发商推出一个“优惠政策”，交了电商费，就可以享受五折的优惠。很多购房者信以为真，或者对此不了解，就匆匆签了协议，陷入开发商的陷阱中。而所谓的“电商费”实际上是许多开发商通过与第三方合作等方式，由第三方提供居间费、团购费、购房优惠服务费等服务的形式来收取一定费用。在这种模式下，费用并不由开发商直接收取，而是由第三方（如中介公司、团购公司）等收取并开具相应发票。开发商与此类第三方之间往往存在合作关系，并可能向第三方收取相关费用。在形式上，购房人除了签订预售/销售合同之外，还会和中介公司、团购公司签订居间合同、团购合同等，作为支付相应费用的依据。

那么，“电商费”的收取到底合法吗？如果我不买房的话，电商费能退还给我吗？这是困扰广大业主的核心问题。下面，申云律师将为您一一解答。

1、“电商费”在法律中并无明确规定。

开发商收取“电商费”等的行为本身存在规避政策限制的“擦边球”性质，此时，提醒各位购房者，在交款的时候要注意收取费用的主体是谁。实践中，大多数的收取方是XX电商公司、XX中介服务公司等，均不是开发商主体。而且，该笔费用也不直接写入购房合同中，这种情况下，如果购房人单独起诉第三方或将第三方作为共同被告的，法院也将依据你所签订的合同约定来判断是否达到了退款条件。

此外，还有另外一种情况，如果开发商否认与电商公司存在合作关系的前提下，收款的电商公司虚构和开发商关系以及“X万抵X万优惠”的优惠，该行为明显涉嫌欺骗购房者，律师在这里要提醒各位，不要为了占小便宜而吃大亏，要及时咨询专业人士，尽早维权。

2、购房者能否要的回该笔费用，要具体情况具体分析

（1）开发商的销售人员口头告诉购房者A：“购买这套房子的前提条件是需要另行支付电商费，可以以钱抵钱，优惠多多”，购房者A草签了定金合同，但在合同中未将该口头承诺写入合同中。后开发商出尔反尔，并未优惠，还是按照原来售价卖给购房者A，此种情况下，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，由于开发商违约在先，且没有相对应的证据证明购房者当时是认可该事情，就应该承担相对应的不利后果，因此，该笔电商费是可以要回来，且购房者有权要求双倍返还定金。

（2）购房者B在购房的时候，跟开发商明确约定了：无论何种原因导致客户退房，收取方均需在客户提出退房要求5个工作日内无条件将所收取电商服务费退还客户。有类似约定的情况下，如果购房者和开发商的合同解除后，电商费可以要的回，如果开发商不按时返还的，还应该返还利息。这种情况其实并不多见，因为购房者对于房产市场的信息了解不深入或有偏差，再加上开发商一般在当地都比较强势，作为乙方的购房者跟开发商协商和谈判的余地极其有限，所以，律师建议，遇到这种情况下，先不要着急听信开发商的口头承诺，一定要将相关条件形成书面文字固定下来，以防风险。

（3）某些开发商收取的电商费是不具备代理服务费性质，或属于佣金之外的费用的，应予以退还。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。因此，如果购房者C发现，开发商收取的这笔电商费用的性质是交易服务性质的，该费用的收取没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，应予退还。

3、律师提醒：

广大业主在看房购房时，应关注中介公司的具体资质、责任承担能力，并重点关注商品房的质量保证和物业服务。不要轻信营销人员的承诺，中介公司不是开发商，不能保证房屋的质量和服务。在签订认购书之前，应对楼盘进行价格、质量、环境的调查，了解该项目是否存在相关负面报道，不要因一时冲动或轻信中介公司宣传而购买，在未确定购房前尽量避免支付定金等相关费用。

如果您对自己的房产交易尚有困惑也可以提前咨询申云专业房产律师，律师会根据具体情况给您相应的建议，为您的房产交易上一道保险。

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